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打破开发商垄断的“集资建房”模式,为何如此难以落地?

来源:Paul哥的地产观  

极目新闻报道:四川成都市武侯区中央花园的一个万人小区欲「自拆自建」。

从2018年提出,到现今已经过去五年,虽然99%的业主同意重建,但始终未能获得审批通过。2020年4月在成都发布《城市有机更新实施办法》,当时业主以为看到希望了,因为《通报》中对拆旧建提出的要求是达到“96%”。但到最后依然还是需要达到100%。

小区都已经快成为危楼了,都不能「自拆自建」。


(相关资料图)

究竟是怎么回事呢?

因为利益!

利益没有分配好,项目自然也就推动不了。

关于老旧小区重建,大家都知道有法律条款支持。

以前物权法也有约定:按份共有的2/3以上共有人同意,就有权处分财产。

然而,现在整个小区达到99%的同意率,为何都不能自拆自建呢?

这里面当然有问题。

1%的业主不同意就不能拆吗?

根据司法原则,房屋是土地的附属物。

主物权与从属物权的关系来判断,房屋是需要随地走的。所以,土地的处理原则可以作为房屋的处理原则。

超过2/3以上的共有人同意,在均衡公众利益与个人利益的角度,1%的业主是不能反对重建的。

或者说,即使反对也没用。

在城市里搞小区改造,由开发商牵头旧改,就属于“城市更新”,由小区业主自拆自建,则归“集资建房”的范畴。

相对于开发商来做的城市更新而言,自行组织的集资建房需要缴纳的行政费用是低很多的。即使同样需要向政府补交土地出让金,也比城市更新来得便宜。

按照当前小区市场价2万一平而言,哪怕重建的建筑成本达到4000元一平,都是非常划算的。

是不是很奇怪,在这样的情况下,为何依然无法开展自拆自建?

其实提出反对的背后,才是值得深究的问题。

隐藏在容积率中的巨大利益

这种所在城市的第一批小区,以当前小区的居住人口规模,就可以推断出小区所属片区的人口密度级别。

不出意外的话,属于一级人口密度区域。

也就是说,一旦小区重建,几乎铁定可以获得增加容积率指标。

假设:小区占地一万平,多获得1.0的容积率的话,就可以多建1万平米的住宅。

按照市场价值,这里是2个亿的额外增值!

那么问题来了:谁不想占有这部分多出来的利润呢?

可能你会说,很简单啊,按各自原来持有的面积占比来分配,不就可以公平解决了?

事实只会走向反面,在非合作博弈下,谁都想拿得更多。一定会有人想通过反对,来获得更多的利益分配。

或者再问一句:这1%反对的业主,背后是谁?或者在代表谁?

其实哪怕最终100%的业主同意自拆自建,项目在相关审批部门也不会那么容易通过的。

原因嘛,自己联想联想一下吧。

会不会因为项目没有给出“参与集资”的条件呢?

为什么要有开发商来搞旧城改造?为什么基本都没有过自拆自建的先例?

因为开发商是中间最好的“利益调和者”啊!

话只能说到这里了。

懂的都懂吧。

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